Bienes Raíces

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¿Cómo Hago Para Sacarle El Provecho A Mi Casa Para Poder Vivir Al Alcance De Mi Presupuesto? Quiero Jubilarme Sin Tanto Compromiso ¿Es Necesario Vender Mi Casa Para Lograrlo?

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Pregunta: Estimado Mario: Estoy pensando vender mi casa donde llevo años viviendo, pero es porque ya no me alcanza lo que gano para los pagos de mes a mes. La vida pareciera más costosa, y más cuando me toca pagar los impuestos del condado al final del año. Pensé que vivir por mucho tiempo en la misma casa sería más fácil, pero veo que lo contrario es la realidad – especialmente en San Francisco, donde todo está carísimo. 

 Siento muy sacrificado vivir en mi propia casa – llegando hasta el punto de rentarla y tomar un pequeño cuarto para sostenerme. Según yo puedo vender y comprarme algo más barato en otro lugar, pero no sé.  ¿Cómo hago para sacarle el provecho a mi casa para poder vivir al alcance de mi presupuesto; especialmente ahora que pienso jubilarme?

-- Teresa F., San Francisco, CA

Respuesta: Mi estimada Doña Teresa: Primeramente, felicitaciones por su jubilación que está próximo a pasar, es realmente un hito que merece celebrarse. Al llegar ese momento, si lo planificamos bien, como parece haberlo hecho, podrá gozar no solo de una pensión, sino también de la ganancia de una buena inversión – su casa. 

El dilema que presenta su situación es común para los que contamos con ingresos fijos, particularmente en comunidades, como San Francisco, donde los costos de la vida se han disparado fuera de lo normal.  Obviamente, si nuestros ingresos no aumentan, los abarrotes cotidianos y los costos asociados con mantener una casa y nuestro estándar de vida suelen ser más de lo que ganamos. Eh ahí el detalle de tener que buscarse alternativas, Incluyendo tener que buscar otras fuentes de ingresos para sencillamente mantener ese mismo nivel.  ¡Qué pena!

Existen varios estudios que indican el costo de vida en varias comunidades, y aquí en San Francisco, para cubrir esos gastos de vida cómodamente necesitaría ganar $110,357 anualmente; más de lo que necesitaría en Nueva York, Honolulu o Washington, D.C. como comparación. 

Obviamente si los ingresos que la sostienen actualmente son menos de esta cifra usted está, en teoría, viviendo a un nivel inferior y, por ende, sufriendo esa escasez. Esta ironía es palpable para muchos que ganan menos de esto y si no son dueños de casa actualmente, sujetos a otras consecuencias como cuando aumentan la renta los dueños. Otros estudios indican que el promedio de las rentas en la ciudad oscila entre ¡$3,000 y $4,000 mensuales por dos recámaras! ¡Válgame Dios!  ¿Quién puede costear estos presupuestos?

Bueno, como usted menciona ser dueña de su propia casa, y aunque menciona un vecindario, lo que sí se puede determinar es que su casa actualmente vale mucho más de lo que costó cuando la compró. Siendo así, tiene mucho sentido explorar sus opciones.

Doña Teresa, dependiendo de lo que pretende lograr, aparte de poderle “sacar provecho” de cualquier otra forma, tal como un préstamo refinanciando; obteniendo una línea de crédito o hasta un préstamo de hipoteca inversa, la idea de sacarle ese provecho a su buena inversión “vendiendo su casa,” tiene mucho sentido, y le explicare por qué.

1.- Si usted compró su casa unos cinco años atrás, actualmente podrá contar con un aumento del 10 al 20 por ciento (por año), sobre lo que le costó en aquel entonces. De otra forma, si pagó $500,000 por su casa ahora está valiendo entre ¡$800,000 a $1,245,000! Obviamente su casa tiene mucha plusvalía, siempre y cuando la haya mantenido en buenas condiciones. *

 2.- Siguiendo el ejemplo, si la casa actualmente vale $800,000, tiene suficiente plusvalía para la línea de crédito. Pero, volvemos al detalle – si tanto debe, tanto tiene que pagar. Para realizar esto tendría que calificar para el préstamo, y dadas las circunstancias seguiría siendo complicado especialmente al jubilarse por los ingresos reducidos. 

3.- Pero si fuera factible, lo que pudiera resultar es un préstamo que le permite sacar dinero para cualquier otro arreglo;  como comprarse otra casa con lo que rinda ese préstamo. Ojo, no podrá sacarle más del 80% del valor total de la casa.

4.- Cualquier préstamo que decida sacarle a la casa implica un aumento de los pagos, que, si se renta la casa principal, podrá cubrir ese nuevo pago. Pero, volvemos al requisito de tener que calificar con su perfil crediticio. ** 

5.- La hipoteca inversa, funciona permitiendo a los propietarios de 62 años de edad o más obtener un préstamo de la plusvalía de su casa sin tener que hacer pagos mensuales. Como prestatario, puede elegir tomar fondos en bruto o en una línea de crédito o mediante pagos mensuales estructurados. Aunque esta opción suena genial, a los herederos les afecta si resultara siendo un legado para ellos, ya que se utiliza la misma plusvalía para lograrlo.

Como no me dijo cuanto es la deuda de su casa, solamente podré resumir las cantidades como lo he hecho.  Pero si desea averiguar más de los detalles de un préstamo, un especialista podrá desglosárselos.

Si no fuera posible un nuevo préstamo – ya sea por sus ingresos o la jubilación, la opción que usted misma menciona de vender podría traerle el mayor beneficio. Veamos:

Su casa ahora vale $800,000 y decide vender para sacarle la ganancia y llevarse esa ganancia a otra casa puede traerle la tranquilidad que busca. Esto lo resumiré con un ejemplo real, el de una familia de Daly City quien después de 25 años en su casa decidieron vender y trasladarse a otra comunidad (donde las casas están a casi mitad de precio en comparación).

Esta familia vendió su casa por $825,000, la cual compraron por $275,000 años atrás, y aunque tenían préstamos por haber refinanciado durante su estadía le hicieron mejoras y lograron sacarle una ganancia de más de ¡$500,000! Con ese dinero pudieron comprar la próxima casa por solo $400,000 y quedarse con el resto para su retiro. Encima de todo eso, ambos esposos ya estaban por jubilarse y con eso y lo demás ahora están viviendo una vida plena y placentera.

Creo que esto demuestra que tendría mucho sentido poderle sacar la ganancia a su casa vendiéndola con el plan de comprar algo más barato. Pero si es así, haga de caso que no sería de comprar siempre donde el costo sigue caro – como en San Francisco, pero definitivamente tendría muchas opciones, inclusive de llevarse su dinero adonde usted quiera vivir la vida de descanso y no tenerse que sacrificar más 

Espero que le haya aclarado su inquietud, pero si le quedan dudas, sírvase a contactar a su servidor al (415)850-4361 ó enviar un correo electrónico a: j.m.preza@gmail.com y con gusto le proporcionare mayores detalles y en español, por supuesto. ¡Hasta la próxima!

Este artículo es responsabilidad única de J. Mario Preza. El autor de este artículo es licenciado en Bienes Raíces,

autoridad en la materia, colaborador de comentarios netamente propios y autor de Tertulia Inmobiliaria ©2018.

Tv Español Magazine no se hace responsable en ningún caso del contenido, información, opiniones y comentarios.

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Mi Solicitud Para Un Préstamo Hipotecario Fue Negada ¿Qué Opciones Existen?

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Pregunta. Estimado Mario: Me llegó la noticia recientemente que mi solicitud para un préstamo hipotecario fue negada, y esto ¡después de un par de meses de proporcionar una letanía de documentos! ¡Que desgracia! Pero creo que con mi crédito podría conseguir un préstamo ya que mi puntaje (FICO) oscila entre 700 y 750. Precisamente porque tengo “buen crédito” no me queda claro la razón que me negaron. ¿Qué me puede decir de esto y cuales serían otras opciones para conseguir un préstamo con mejor interés?

          – Rosa M., San Mateo, CA

Respuesta: Mi estimada Rosa: Gracias por compartir su dilema. No lo menciona su pregunta, pero supongo que la razón que usted busca otro préstamo es para reemplazar uno que no es tan favorable – ya sea por el interés o por los términos. Digo eso porque si su préstamo actual es algo bueno, como dice el dicho “más vale lo viejo conocido que lo nuevo por conocer”.

Pero dejando refranes a un lado, veamos con más detalle el dilema que presenta su pregunta mi querida Rosita. Primeramente, ya que menciona su puntuación de FICO, es necesario saber que significa ese término y porqué es importante.

“FICO” es un puntaje de crédito desarrollado por la compañía Fair Isaac Company, una compañía que se especializa en lo que se conoce como “análisis predictivo.” FICO toma información (financiera, entre otras cosas), y la analiza para predecir lo que es probable que suceda financieramente
hablando. Como los prestamistas ponen en juego miles de dólares cuando conceden un préstamo, toman este y otros factores en cuenta para determinar si hacer o no el préstamo. 

La palabra clave es “solvencia” – el banco utiliza varios factores para establecer que esté dentro del margen para no tener dificultades en pagar el préstamo, particularmente porque estos préstamos son de alto valor y de muchos años de plazo (15, 20 o 30 años para ser preciso).

Factores que los bancos toman

en cuenta al evaluar su solicitud:

►Alta relación de deuda a los ingresos (comprobables).

►El historial crediticio “malo” o deficiente.

►La alta deuda, o sea debe mucho ya sea en número de cuentas o en saldos por cuentas.

►El pago inicial (“enganche”) no comprobable – esto se establece con sus cuentas bancarias (ahorros)

►Los ingresos indocumentados, o sea, ingresos no declarados en sus impuestos anuales.

►El trabajo por cuenta propia y no tener por lo menos 2 años de historia,  o que muestre pérdidas en vez de ganancias.

Alta relación de deuda a

los ingresos (comprobables)

“DTI” es jerga que se usa en la industria que significa “Debt-To-Income” la relación de sus entradas a sus salidas en cuanto a sus ingresos mensuales. Esta relación se dice ser “aceptable” si es menos del 41 por ciento del ingreso que utilice para todas sus obligaciones financieras. En números palpables esto se ve así:

Ingresos mensuales

(antes de impuestos) de................. $6,000

Le permitiría, (usando

este factor), hasta........................... $2,460

Esa cifra de $2,460 es el máximo, en este ejemplo, que el banco permitiría para finiquitar todas sus obligaciones mensuales - incluyendo la hipoteca y las deudas de crédito, etc.- Si se excede ese límite cuando asume “más” deudas, resultará en que no “califique” y por ende la negación de su préstamo por el banco.  

Los posibles remedios a esto pueden ser que cancele algunas deudas con bajos saldos y/o cerrar algunas cuentas; así como puede ser mostrar más ingresos si cuenta con algún tipo de aval para ello.

Si los pagos mensuales son altos presentemente, podría intentar negociar con el acreedor algún ajuste para bajarlos, o, en algunos casos refinanciar ciertas cuentas, como por ejemplo: el préstamo estudiantil, o un préstamo de carro, etc. 

Doña Rosita, como no menciona mayores detalles, solamente puedo tocar algunos factores ya que cualquier razón que el banco le haya dado por haber negado su solicitud tendría que incluir los detalles del caso.

Como ya se mencionó el crédito, sus ahorros, sus ingresos, la estabilidad de su trabajo, si ha tenido dificultades en sus cuentas anteriormente, incluyendo cualquier retraso, si ha tenido una bancarrota, embargo, y hasta cualquier modificación hipotecaria afectará su solicitud. Asimismo, el tiempo que lleva con la deuda, si muestra responsabilidad en la forma que maneja sus cuentas, etc. Lo que sí puedo recalcarle es que puede mejorar su solicitud y perfil crediticio, especialmente si su puntaje actual es superior a 700 (algo considerado muy “bueno” por cualquier acreedor). 

Como mejorar su crédito y perfil crediticio:

►Pague sus tarjetas de crédito.

►Consiga agregarse a alguna cuenta ya establecida en buen estado, con algún familiar.

►Trabaje por eliminar cualquier retraso en su historial creditício.

►Consulte con más de un prestamista.

Obtener una “segunda opinión” es importante en todo caso ya que algunos bancos son pésimos para estas evaluaciones, aunque todos se rigen por las mismas reglas.

Y hablando de prestamistas o préstamos alternos, considere aquellos respaldados por programas gubernamentales como la FHA (Federal Housing Administration), los cuales son para ayudar a compradores que por otros medios no podrían calificar.

Doña Rosa, al igual que a usted, a diario los bancos conceden y niegan préstamos de todos tipos, pero no es el fin del mundo, y hay opciones. Si le urge conseguir un préstamo, vaya preparándose de antemano analizando lo que le hemos recomendado aquí mismo; sin embargo, si no le queda claro estos detalles, cualquier prestamista está con la disposición de aclararle lo mismo; eso sí, no permita que le revisen su historial crediticio cada vez haga una consulta, porque eso también afecta su puntaje.

Si no encuentra alguien que le ayude de tal forma, sírvase a contactar a su servidor al (415)850-4361 ó enviar un correo electrónico a: j.m.preza@gmail.com y con gusto le proporcionare mayores detalles y en español, por supuesto. ¡Hasta la próxima!.

Este artículo es responsabilidad única de J. Mario Preza. El autor de este artículo es licenciado en Bienes Raíces, autoridad en la materia, colaborador de comentarios netamente propios y autor de Tertulia Inmobiliaria ©2018. Tv Español Magazine no se hace responsable en ningún caso del contenido, información, opiniones y comentarios.

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Mi Amigo Murió Repentinamente Y Me Dejo El Cargo De Administrador De Sus Bienes, Pero, ¿Qué Hago? Y ¿Con Quién Acudo?

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PREGUNTA. Estimado Mario: La triste realidad al final es que a los que en vida fueran amigos o familiares lo que más parece importarles del fallecido es: “¿Qué me dejó?” ya que mi amigo murió, tengo que hacerle frente al cargo que me confió de administrador de su “testamento”.  Se me dificulta estas responsabilidades porque debo distribuir un sin número de bienes, incluyendo una casa, un par de lotes y hasta carros clásicos y una lancha.  Me pregunto ¿Qué hago? ¿Por dónde comienzo? Y ¿ A quién acudo?   

El caso del amigo es que no cuenta con familia, pero sí con muchos amigos. Siendo yo uno de ellos, me nominó como el administrador de su fideicomiso perpetuo, y por esa vía creo tener instrucciones de los pasos que debo dar. Sin embargo, como nunca he hecho algo semejante, quería ver si usted me puede orientar particularmente con lo de los Bienes Raíces.  Gracias.

       Emmanuel O. San Francisco, CA

RESPUESTA. Mi estimado don Emmanuel: Primeramente, mi sentido pésame a usted y cualquier dolido por el fallecimiento de su amigo. Que en paz descanse.

Pasando a sus observaciones e inquietudes del cargo a desempeñarse, comencemos con unas aclaraciones y definiciones. Un fideicomiso perpetuo (“Living Trust” como se denomina en inglés), es un documento parecido a un testamento, pero desigual al testamento, no requiere dirección de parte de la corte, pero sí de los beneficiarios – hasta cierto punto.

Su amigo, por lo visto, siguió algún consejo de un buen consejero financiero o de leyes, ya que ese documento requiere de servicios especializados legales antes de poderse ponerlo en marcha, y se llevan a cabo algunos trámites en su elaboración. Generalmente el fideicomiso perpetuo se establece con mucho tiempo de anticipación, con la idea de distribuir los bienes del “dueño” siguiendo sus instrucciones específicas y sin más que el documento en mano. Diferente al testamento oficial, (“Last Will & Testament” como se conoce en inglés), que para ejecutarse al llegar ese amargo día, queda en manos de abogados y hasta de la Corte testamentaria (Probate Court en inglés), lo cual asegura, por mecanismos establecidos, que antes de distribuirse el legado a los herederos, todos los pendientes y cargos en contra del difunto se finiquiten en ese mismo proceso, el cual puede llevar un poco de tiempo y muchos enredos y costos.

Pero, este comentario no tocará los mecanismos legales. Basta con esa ligera distinción para comprender que usted, mi querido Emmanuel, está autorizado con la autonomía para seguir al pie de la letra, literalmente, los deseos e instrucciones de su amigo para liquidar los bienes y distribuir lo que resulte a quienes se nombran como beneficiarios. 

En cuanto a los bienes raíces del difunto, sepa que lo primordial serán los siguientes puntos a considerar: 

► ¿Está autorizado para vender?

► Según usted, ¿Se requerirán reparaciones al inmueble?

► Y por último, ¿Qué precio se podrá pedir por el inmueble al venderse? 

La Autoridad

Como ya se mencionó, un fideicomiso suele prepararse por un abogado con indicaciones específicas de los pasos a trazarse, entre ellos quien servirá como administrador. Por ello, es aconsejable hablar con el abogado que preparó el fideicomiso. Si por alguna razón no se encuentra, tome cartas en el asunto y consulte con un abogado especializado en el campo para asegurar que los pasos correctos se lleven a cabo. Esto se recomienda en todo caso, pero más porque el mismo fideicomiso puede instruir a quien le quedara la casa y la venta se impide por eso mismo.

La corte también podría emitir algún decreto concediéndole la misma autoridad implícita en el fideicomiso, aclarando cualquier duda de su autonomía y autoridad. Asegurese de todo esto antes de dar los siguientes pasos. 

Las reparaciones y/o renovaciones 

Si el inmueble necesita reparaciones o demuestra algunas condiciones que podrían afectar la venta, puede resultar en que deba hacer las reparaciones necesarias para poder venderlo a un mejor precio. En casos extremos, una propiedad que este en malas condiciones resultará en precios ajustados por los costos implícitos en su reparación, y esa sería la consideración.

Usted tendrá que determinar cómo proceder ya sea con o sin efectuar las reparaciones o renovaciones; y, por supuesto, si cuenta con los medios económico (del difunto), para poder realizar dichas reparaciones. Recuerde, usted es el administrador, y por ello no asume cargos financieros “personales” sino que maneja las finanzas del difunto para ello. Por ende, si no hay dinero, sería difícil realizar reparaciones. 

El precio a pedirse al vender 

Su obligación y responsabilidad como administrador es conseguir lo máximo por el inmueble al venderlo. He aquí donde puede resultar algún conflicto – realizar una venta rápida versus ver cómo lograr un mejor precio. Esto puede resultar en otros contratiempos si los beneficiarios no están conformes con la manera que se haya manejado la venta, y pueden exigir una contabilidad minuciosa y hasta entablar alguna querella oficial por cualquier omisión del administrador.

Es importante conseguir una evaluación independiente del valor en el mercado del inmueble (avaluó / appraisal en inglés). Eso se realiza a través de un licenciado en Bienes Raíces, o por medio de un tasador de valúo licenciado para ello. Estos podrán proporcionarle algún reporte exhaustivo para determinar los valores predominantes para la propiedad, basándose en comparativos.

Es prudente contratar a un experimentado licenciado en Bienes Raíces para representarlo y así asegurar que se consiga el mejor precio al vender. Esto también le ayudará en todo caso que hubiera objeciones por los beneficiarios, ya que usted se respaldará por el “profesional” en la materia. 

La venta por medio de un fideicomiso es diferente a la venta de su propiedad personal. Como administrador tendrá que regirse por las condiciones establecidas en la autorización concedida y con el cargo para con los beneficiarios del fideicomiso. Los intereses de los beneficiarios están antes de todo lo demás.

Este tema es complejo, y no pretendemos darle consejos legales como lo recalcamos en cada comentario, pero por este medio le he tratado de aclarar un poco su pregunta. Si le quedan dudas, sírvase a llamar al (415)850.4361 ó enviar un correo electrónico a su servidor a j.m.preza@gmail.com ¡Hasta la próxima!

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Compre Un Condominio Bajo Un Programa De La Ciudad Y Ahora Quiero Venderlo ¿Qué Hacer?

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Mi estimado Mario: Hace unos años supe de un programa de la ciudad por el cual pude comprar un condominio a un buen precio. Aunque tuve que tomar clases y nos explicaron los pormenores del programa, no me quedó muy claro si puedo venderlo y quedarme con la ganancia (plusvalía), o como tendría que proceder. Mis dudas están en el proceso y si tendría que darle de mi ganancia a la ciudad.  ¿Qué me puede decir de esto? 

   – Andrés A., San Francisco, CA 

Mi estimado Don Andrés: Es curiosa su pregunta, y por ser tan específica tuve que acudir a varias fuentes para aclarar algo de lo que insinúa la misma. Si “… [El] programa de la ciudad…” al que se refiere es el “BMR” (Below Market Rate, como se conoce en inglés), entonces lo que se explica a continuación le aclarará sus inquietudes.

El programa del BMR es administrado a través de la Oficina de las Viviendas y Desarrollo Comunitario de la Alcaldía (Mayor’s Office of Housing and Community Development – MOHCD), y tiene  requisitos específicos para los que lo utilizan al comprar una propiedad bajo este concepto. 

Generalmente las propiedades “BMR” están a precios asequibles como condición de los permisos que la ciudad otorga a los inversionistas que construyen nuevas viviendas en la ciudad.

Para empezar, que quede claro Don Andrés, si puede vender su condominio BMR, pero la venta debe seguir las normas establecidas por el programa y como se detalla a continuación:

El proceso para vender su unidad demorara más tiempo de lo “normal” – hasta 130 días. Siendo así, es menester planificar antes de poner a la venta su unidad. Deben seguirse las reglas establecidas por la ciudad de San Francisco las cuales las encontrara en el sitio: https://sfmohcd.org/inclusionary-housing-program-manuals. 

En resumidas cuentas, debe seguir seis pasos específicos, y cada uno de estos lleva procesos y tiempo – desde la elección de un agente de Bienes Raíces hasta tener que someter su unidad a una lotería de nuevo.  En seguida un breve desglose de estos pasos (si desea la sinopsis de cada paso, visite el sitio antemencionado):

Primero: Deberá contratar a un agente corredor licenciado (Realtor/Agente de Bienes Raíces)

El dueño deberá contratar a un agente licenciado quien se encargará de someter la propiedad y los detalles del BMR en la base de datos del servicio múltiple aplicable de propiedades en venta (Multiple Listing Service). Esto para difundir que está a la venta su unidad.

Segundo: Someta una petición para el precio

El siguiente es un ejemplo de la carta/petición traducida al español. Es obligación que la carta deba ser escrita en inglés.

“Soy propietario de una unidad BMR a través de la Oficina de las Viviendas y Desarrollo Comunitario de la Alcaldía con la (DIRECCIÓN, NÚM. DE UNIDAD, CODIGO POSTAL) que compré (FECHA). Estoy considerando vender mi unidad y quiero solicitar el valor actual restringido de la unidad a la Oficina de la Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Alcaldía. La unidad cuenta con ( X ) habitaciones y ( X ) baños. Mi cuota de HOA actual es de $________ a partir de ________ (fecha actual). Cuando compré la unidad, mi cuota de HOA era de $______. La unidad se compró con / sin un espacio de estacionamiento. No estoy solicitando una revisión de las mejoras capitales (realizadas). No solicito una revisión de la evaluación especial. He decidido vender mi unidad porque: me estoy mudando, planeo comprar una nueva casa, etc.”

Cada detalle debe ser respaldado por comprobantes aceptables por el MOHCD. Favor de visite el sitio http://sfmohcd.org/capital-improvements-and-special-assessments para los formularios requeridos y para mayor información de como someter su petición. 

 

Tercero: El Precio

El departamento de MOHCD se encarga de asignarle el precio a la unidad dentro de 30 días de haber recibido el contrato de mercadeo con el agente corredor y los demás documentos requeridos. El precio lo determinan siguiendo las normas para mantener la unidad asequible para el próximo comprador – con mucho análisis y detalles, y este precio es válido hasta por 30 días.

Cuarto: Promoviendo la unidad al mercado

El agente corredor tendrá que proceder según se explica en manuales de procedimientos y las reglas del programa BMR. Tienen reglas específicas que detallan cada condición a la que debe someterse el asunto, y no son evitables.

Quinto: Lotería al público

El agente corredor deberá mantener y someter una lista (aceptable al MOHCD) de todos los interesados (solicitantes) para la unidad al MOHCD dentro de 24 horas de la solicitud. Después de eso, la lotería se llevará a cabo a los siete días de haberse sometido, y eso toma lugar en la oficina de MOHCD.

Sexto: El “Cierre” (de la venta)

Ya que hablamos de su ejemplo especifico, sepa que las reglas aplican en todo caso de BMR, y nadie es exento a seguirlas. La venta resultará de la misma forma que lo compró – ganándose la lotería, y el proceso sigue conforme las reglas que aplicaron cuando lo compró. Por consiguiente, la “ganancia” a la que se refiere quizá no sea como usted se lo imagina ya que al venderse la unidad aun tendrá que aplicarse la estrategia de mantenerlo “barato” relativo al mercado en general, y aplicarse la lotería para el que “califique” para la compra.

Don Andrés, como podrá ver, la venta de su condominio es posible como comencé en este comentario, sin embargo, no es sencillo. Espero le aclaré su pregunta, pero si le quedan dudas, sírvase llamar o enviar un correo electrónico a su servidor.  ¡Hasta la próxima!

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TERTULIA INMOBILIARIA: Contemplaba vender mi casa, pero he escuchado que el mercado está cambiando. ¿Es buen tiempo para vender?

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Estimado Mario: Dicen que el verano es buen tiempo para vender una casa. Ví muchas casas en el mercado que se vendieron por más del precio anunciado.  Sin embargo, actualmente he visto las noticias que anuncian un cambio en los intereses hipotecarios; y que el mercado se ha puesto algo lento a consecuencia. Tomando eso en cuenta, contemplaba vender mi casa, pero por estas noticias, lo estoy pensando dos veces. ¿Es aún buen tiempo para vender mi casa y lograr sacarle lo máximo? Eusebio D., Daly City, CA

Mi estimado Don Eusebio: Se dice comúnmente que el mejor tiempo para vender una casa es entre la primavera y el verano. Sin embargo, el mercado inmobiliario no tiene realmente una “mejor” temporada, sino que se rige por cualquier cambio en la economía en general. La economía impacta todos los sectores al igual que los intereses y los préstamos hipotecarios son primera plana en eso, y por ende, se ve afectado el mercado. 

Es una cadena de causas y efectos, pero antes de entrar en el detalle, considere que la venta que piensa realizar puede lograrse mejor si cuenta con detalles como que la casa se ubique donde hay interés para  los compradores, que su casa luzca bien (si está dentro de su presupuesto), y por supuesto, que tenga un buen precio, que este en buenas condiciones y tenga facilidades; y preparar anticipadamente lo necesario para efectuar la venta realizando inspecciones necesarias y completando las divulgaciones requeridas ayudara. Y por último, el acceso y la posesión de la casa son importantes, especialmente en municipios donde existen reglas protegiendo a los inquilinos.

La venta, según su pregunta, resta en otra serie de factores como su propia motivación de vender y preguntas que usted mismo podrá contestar. Pero si ha determinado que la venta es menester, considere lo que la afectará tal como se señala.  

No existe una mejor temporada que la presente para vender, si eso es lo mejor en su caso personal.

El mercado ha vuelto a ser “normal” y este lleva un poco de todo lo mencionado, y más tiempo en que se venda una propiedad. Asimismo, donde antes podía esperar ofertas sobre el precio, ahora serán menos, y las que llegan estarán templadas por lo mismo que impulsan sus inquietudes. 

La gráfica a continuación es ejemplar de la trayectoria del mercado; y aunque se ve que hay probabilidades de aumentos, esos casos son contados.  Las casas que hayan sido arregladas, remodeladas o están listas para el nuevo dueño tienden a resultar en mejores precios. De lo contrario, los precios se ajustan conforme indica cualquier estudio con el fin de establecer un precio. 

Prepararse a vender

Una vez que haya tomado la decisión de vender, hay pasos que puede dar para atraer a los compradores y aumentar su probabilidad de recibir ofertas. Aquí hay algunos elementos específicos que debe abordar al prepararse:

Arregle el exterior. Lo primero que los compradores apreciaran es el exterior de la casa, así que asegúrese que luzca atractiva.

Mueva lo innecesario. Cuanto menos escombro tenga, más espaciosa y acogedora se verá. Elimine de residuos las áreas que los compradores tienden a buscar, como la cocina y los baños.

Si ha vivido en su casa durante años, es probable que sea un fuerte reflejo de su personalidad. Pero recuerde que las personas quieren crear sus propias historias cuando compran casas, así que haga lo mejor para que su casa se vea tan genérica como sea posible. Esto significa quitar las fotos familiares, entre otras cosas. 

Invierta en una limpieza profunda. No hay nada como el desgaste normal para hacer que una casa de buen aspecto se vea sucia y poco atractiva.

Pinte su propiedad. Pintar es una forma barata y fácil de dar nueva vida a su casa. Si sus paredes se ven desgastadas o manchadas, vale la pena pintarla.  

Actualice su cocina y baños. A diferencia de las sugerencias mencionadas anteriormente, las cuales se pueden realizar a un costo relativamente bajo, hacer mejoras en su cocina y baños puede costar una suma considerable. Pero si tiene una cocina o un baño que está muy anticuado, podría ser suficiente para que los compradores reduzcan sus ofertas.

No necesariamente tiene que reconstruir su cocina o baños para atraer a los compradores, pero podría considerar algunos pequeños cambios que luzcan más atractivo.

No se pretende que tenga que revitalizar todo lo de su casa para venderla. Lo contrario es calcular lo que podría invertir en estos arreglos para determinar si lo hace o no, y de allí ver lo que resultaría si sencillamente le pone un precio llamativo y esperar que las ofertas sobre precio haga lo que hace – aumentar el resultado por la misma competencia.

Recientemente puse al mercado una casa que superficialmente se le calcula gastos superiores a los $100,000 para ponerla “bonita”. Sin embargo, los dueños optaron por no hacer nada más que limpiarla. El precio, según los medios cibernéticos, oscila en casi el millón de dólares. Sin embargo, después de presupuestos por cuatro contratistas, decidieron sencillamente ponerle un precio atractivo (basado en un estudio minucioso de mi parte), y de allí en adelante esperar ofertas.  ¡En tan solo cinco días entraron cinco ofertas – sin ninguna condición! 

El mercado sigue cambiando, pero si trabaja con un representante creativo que lo asesore bien, logrará la venta al mejor precio que la casa y el mercado puede respaldar.

Espero le aclaré su pregunta, pero si le quedan dudas, sírvase a llamar al (415)850-4361 o enviar un correo electrónico a: j.m.preza@gmail.com con cualquier pregunta o inquietud a su servidor por medio de esta publicación. ¡Hasta la próxima!

Este artículo es responsabilidad única de J. Mario Preza. El autor de este artículo es licenciado en Bienes Raíces,

autoridad en la materia, colaborador de comentarios netamente propios y autor de Tertulia Inmobiliaria ©2018.

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Tertulia Inmobiliaria

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Por J. Mario Preza, CRB

El TPS está próximo a terminarse, y ahora ¿qué podré esperar? 

Pregunta: Estimado Mario: Estoy preocupada por los adelantos de la nueva administración que por lo visto pretende sacar del país a inmigrantes con o sin papeles. Vine a los Estados Unidos de América hace 10 años, y tan pronto como pudimos, gracias a Dios, compramos nuestra casa.  Ahora he escuchado que el “Temporary Protected Status” o “TPS,” por cual he podido mantenerme aquí legalmente, no otorgará las protecciones de antaño, y por esto muchos como yo tendremos que salir del país. ¿Debo preocuparme porque se ha cancelado este alivio temporal para el inmigrante? Ser dueña de casa no parece garantizarme nada y temo que pueda correr riesgos de hasta perder mi casa.  Y ahora ¿qué podré esperar?

         – Esther G., San Pablo, CA

 

Respuesta:

Mi estimada Esther: Efectivamente, todo lo relacionado al inmigrante está en transición con la nueva administración – desde el comportamiento social, hasta el rompimiento de los vínculos familiares, o hasta las atrocidades al internar en centros de detención a menores de edad que llegaron con adultos los cuales
fueron removidos.  Sin embargo, ser dueña de casa aún le da ciertos derechos, aunque quizás no protección contra lo que eventualmente puede suceder. Déjeme aclararle algunos detalles. 

 

Desde que se anunciaron los cambios en la política migratoria (“la reforma íntegra”) en general, un tema polémico de muchos años de trayecto, incluyendo los de la previa administración la cual rompió récord en las deportaciones masivas, las cosas parecen ir de mal en peor. Ahora se cometen injusticias hasta con los menores y donde antes hubo decoro, ahora existe el desdén. Sin embargo, la presente administración pronosticó lo que haría al entrar en poder, y eso es lo que está pasando. 

 

Pero más al punto. Donde hay bienes (casas, negocios, cuentas bancarias, etc.), el efecto se traviesa por toda la economía. Como muestra de esto, recientemente se emitió un estudio por la prestigiosa Universidad Cornell University titulado “Deporting the American Dream,” que a través de análisis y estudios llega a conclusiones sorprendentes tocando el tema y el impacto global (véase la gráfica). El mismo dice que existe una correlación entre el aumento de los indocumentados deportados y los embargos hipotecarios. O sea que la misma política causará el efecto de pérdidas económicas que aún no se calculan.

 

Por ejemplo, según el reporte se calcula que existen unas 58,000 viviendas que serán afectadas directamente. Continúa el mismo con cifras de hasta 30,000 familias que están al margen de esa situación (si no se implementan medidas que contrarreste eso). Asimismo, esto creará una cascada de efectos serios tales como:

 

• Las pérdidas en los impuestos prediales – afectando los respectivos municipios.

• La reducción de sueldos, y por ende los réditos fiscales de ellos.

• Los aumentos en las delincuencias (o moras) en las cuentas crediticias establecidos.

• Y por si fuera poco, la clausura de cuentas bancarias y cuentas de jubilación.

 

Es evidente que su situación, mí querida Esthercita, no es única. Pero no deja de causar un ligero descontrol de lo que anteriormente pudo ser una vida “normal” – irse a su trabajo o estudios, hacer su rutina, participar con la familia, gozar las libertades sin molestias de esta índole, etc. Sin embargo, todo está cambiando, y por ello también es menester irse preparando porque la prevención es lo prudente.

 

Ojo, no se sugiere por este medio que debe desprenderse de todo (aunque el mismo estudio citado lo señala); sino que fuera prudente colocarse en el mejor puesto para poder realizar lo que le sea apropiado para usted, su familia y su porvenir.

 

Unos años atrás me tocó ayudarle a una familia oriunda de México que, a pesar de una situación similar, solo que ellos llevaban 20 años en el país y eran dueños de un par de negocios exitosos, que al enfrentar una deportación inminente, decidieron regresarse a su país y sus casas y negocios los pusieron a nombre de otros familiares – asunto arreglado. O ¿será así de fácil?  No, no pretendemos que el remedio de uno funciona para cualquier otro, pero que hay opciones y existen posibilidades de superar la situación sí; si se evalúa todo con anticipación.

 

No se desanime Esther, solución para todo puede haber, lo que debe hacer es ¡tomar acción! Existen fuentes de información tal como www.legitigo.com, donde le orientan acerca de los asuntos migratorios en los Estados Unidos de América; pero para aquello relacionado a los bienes y raíces, acuda a un especialista que conozca el gremio.

 

Sírvase a llamar al teléfono (415) 850-4361 o enviar un correo electrónico a j.m.preza@gmail.com con cualquier pregunta o inquietud a su servidor por medio de esta publicación.  ¡Hasta la próxima!

 

Este artículo es responsabilidad única de J. Mario Preza. El autor de este artículo es licenciado en Bienes Raíces,

autoridad en la materia, colaborador de comentarios netamente propios y autor de Tertulia Inmobiliaria ©2018.

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