He Tratado De Comprar Casa, Pero Según Los Prestamistas “Se Ve Complicado.” ¿Cómo Puedo Hacer Para Comprar Casa Cuando Trabajo Por Cuenta Propia Y Gano Lo Suficiente?

Pregunta: ESTIMADO MARIO: Trabajo en mi propia empresa y por los últimos dos a tres años me ha ido bien. Con lo que he podido ahorrar y quiero comprar una casa, pero ya que ahorré para la prima, los prestamistas me dicen que ¡no gano lo suficiente! ¿Cómo puede ser eso si el año pasado mi compañía genero más de $500,000? ¿Hay algo qué ignoro en este escenario? Ayúdeme por favor.

       - Moisés P.,Richmond, CA

 

Respuesta: MI ESTIMADO MOISÉS: Primeramente, no se ofusque por esos comentarios, porque existen algunas posibilidades dependiendo de otros factores que se deben evaluar al solicitar un préstamo hipotecario. El conseguir un préstamo hipotecario para alguien que trabaja por cuenta propia a veces se complica, pero no se imposibilita.

 

Lo primordial mi estimado Moisés, es prepararse bien, saber por dónde comenzar y a quién acudir. Es más, su caso
pareciera apto para el tipo de préstamo, de “Ingresos Declarados” (o “Stated Income” como se conoce en inglés), del cual aquí les comento.

 

Los préstamos de “ingresos declarados,” fueron fundamentales al desequilibrio económico de los últimos años por sus inherentes riesgos, sin embargo, han regresado. Para una mejor idea del significado de estos préstamos, sepa que hay una variedad de ellos.

Un préstamo tradicional requiere verificación de todo, incluyendo los ingresos con las declaraciones de impuestos y/o los talones de sueldo; además deberá someter comprobantes de los activos al proporcionar estados de cuentas bancarias o documentos de activos similares (como pensión, cuentas de jubilación, etc.). Para los que trabajan por cuenta propia esto plantea un problema ya que como costumbre suelen declarar más gastos para minimizar los resultantes impuestos, y por ende, menos ingresos. He aquí donde le resulta que “no califica” según los prestamistas.

 

A continuación, un ligero desglose de la variedad de estos préstamos.

 

SIVA

[Stated Income / Verified Assets]:

 

Un préstamo SIVA, (ingreso declarado / activos verificados), le permite declarar sus ingresos brutos mensuales en su solicitud y requiere que verifique sus activos al presentar estados de cuenta bancarias o documentos de activos similares. El ingreso declarado significa que solo debe ingresar una cifra de ingreso mensual en bruto en la solicitud – sin algún comprobante.

 

SISA

“Stated Income / Stated Assets]:

 

Un préstamo SISA, (ingreso declarado / activos declarados), permite declarar sus ingresos en bruto mensuales y sus activos. En éste caso ambos elementos se indican de manera simple y el prestamista no le pedirá verificaciones adicionales.

 

En la evaluación de estos tipos de préstamos se genera la “relación de deuda a ingreso” (“Income-To-Debt Ratio”) porque se proporcionan las cifras de ingresos, aunque no sean realmente verificadas. Es más, el prestatario ni siquiera llena el recuadro de ingresos en la solicitud, por ello se le denomina “préstamo sin documentación.”

 

Los verdaderos préstamos de ingresos declarados son raros en estos días. La mayoría de los prestamistas ahora requieren activos verificados incluyendo estados de cuentas bancarias, cuentas de retiro, etc. Lo que implica es que debería contar con muchos activos (dinero en el banco, cuentas de retiro generosas, u otros activos), para poder calificar. Existen métodos para declarar el ingreso como los “préstamos que verifican ingresos alternativos” y los “préstamos que requieren solo los estados de cuentas bancarias”.

 

Préstamos de estados de cuentas bancarias

 

En este caso el prestamista le pedirá de 12 a 24 meses de estados de cuentas bancarias y calculará su ingreso mensual, utilizando el historial de depósitos; calculando un promediado por ese período y así obtener un ingreso que califique en lugar de simplemente indicar lo que gana. El prestamista le pedirá al menos 12 meses de estados de cuenta bancarias, tal vez 24, para determinar sus ingresos. Estos pueden ser de cuentas bancarias personales, cuentas comerciales o ambas.

 

Se calculará su ingreso promedio mensual usando esos depósitos durante el período de 12 o 24 meses. Si usted es un prestatario que trabaja por cuenta propia, también se le puede solicitar que proporcione una declaración de pérdidas y ganancias (P&L) que justifique los depósitos.

En todo caso debe “tener sentido” lo que se presenta, y cualquier depósito grande se marcará y requerirá una explicación. En otras palabras, el suscriptor del banco [“Underwriter”] probablemente cuestionará un depósito inusual como algún préstamo o que alguien más este haciendo depósitos a su cuenta bancaria.

 

En su caso mí estimado Moisés, si sus ingresos no los comprueba con los mismos depósitos bancarios que suele llevar cualquier empresa, le ocasionará complicaciones como las descritas. Pero, como ya mencioné, la preparación anticipada es menester. El prestamista deberá ser experimentado en estos casos ya que no cualquier banco lo acepta, y, los que sí lo aceptan, ponen sus propias condiciones inclusive de los intereses que podrían resultarle un poco más altos de lo que indica el mercado en general.

 

Espero que por medio de esta explicación capte que si se puede conseguir un préstamo y comprar su casa, pero recuerde que no será tan fácil como tan solo llenar la solicitud; contar con buen crédito, tener ingresos fuertes (en bruto), sino también saberlo presentar de la mejor forma y tenerlo todo en regla.

 

Si aún le quedan dudas o desea alguna referencia, sírvase a llamar al (415)850-4361 o enviar un correo electrónico a su servidor a: j.m.preza@gmail.com y con gusto le proporcionare mayores detalles. ¡Hasta la próxima!