Bienes Raíces

Mi Amigo Murió Repentinamente Y Me Dejo El Cargo De Administrador De Sus Bienes, Pero, ¿Qué Hago? Y ¿Con Quién Acudo?

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PREGUNTA. Estimado Mario: La triste realidad al final es que a los que en vida fueran amigos o familiares lo que más parece importarles del fallecido es: “¿Qué me dejó?” ya que mi amigo murió, tengo que hacerle frente al cargo que me confió de administrador de su “testamento”.  Se me dificulta estas responsabilidades porque debo distribuir un sin número de bienes, incluyendo una casa, un par de lotes y hasta carros clásicos y una lancha.  Me pregunto ¿Qué hago? ¿Por dónde comienzo? Y ¿ A quién acudo?   

El caso del amigo es que no cuenta con familia, pero sí con muchos amigos. Siendo yo uno de ellos, me nominó como el administrador de su fideicomiso perpetuo, y por esa vía creo tener instrucciones de los pasos que debo dar. Sin embargo, como nunca he hecho algo semejante, quería ver si usted me puede orientar particularmente con lo de los Bienes Raíces.  Gracias.

       Emmanuel O. San Francisco, CA

RESPUESTA. Mi estimado don Emmanuel: Primeramente, mi sentido pésame a usted y cualquier dolido por el fallecimiento de su amigo. Que en paz descanse.

Pasando a sus observaciones e inquietudes del cargo a desempeñarse, comencemos con unas aclaraciones y definiciones. Un fideicomiso perpetuo (“Living Trust” como se denomina en inglés), es un documento parecido a un testamento, pero desigual al testamento, no requiere dirección de parte de la corte, pero sí de los beneficiarios – hasta cierto punto.

Su amigo, por lo visto, siguió algún consejo de un buen consejero financiero o de leyes, ya que ese documento requiere de servicios especializados legales antes de poderse ponerlo en marcha, y se llevan a cabo algunos trámites en su elaboración. Generalmente el fideicomiso perpetuo se establece con mucho tiempo de anticipación, con la idea de distribuir los bienes del “dueño” siguiendo sus instrucciones específicas y sin más que el documento en mano. Diferente al testamento oficial, (“Last Will & Testament” como se conoce en inglés), que para ejecutarse al llegar ese amargo día, queda en manos de abogados y hasta de la Corte testamentaria (Probate Court en inglés), lo cual asegura, por mecanismos establecidos, que antes de distribuirse el legado a los herederos, todos los pendientes y cargos en contra del difunto se finiquiten en ese mismo proceso, el cual puede llevar un poco de tiempo y muchos enredos y costos.

Pero, este comentario no tocará los mecanismos legales. Basta con esa ligera distinción para comprender que usted, mi querido Emmanuel, está autorizado con la autonomía para seguir al pie de la letra, literalmente, los deseos e instrucciones de su amigo para liquidar los bienes y distribuir lo que resulte a quienes se nombran como beneficiarios. 

En cuanto a los bienes raíces del difunto, sepa que lo primordial serán los siguientes puntos a considerar: 

► ¿Está autorizado para vender?

► Según usted, ¿Se requerirán reparaciones al inmueble?

► Y por último, ¿Qué precio se podrá pedir por el inmueble al venderse? 

La Autoridad

Como ya se mencionó, un fideicomiso suele prepararse por un abogado con indicaciones específicas de los pasos a trazarse, entre ellos quien servirá como administrador. Por ello, es aconsejable hablar con el abogado que preparó el fideicomiso. Si por alguna razón no se encuentra, tome cartas en el asunto y consulte con un abogado especializado en el campo para asegurar que los pasos correctos se lleven a cabo. Esto se recomienda en todo caso, pero más porque el mismo fideicomiso puede instruir a quien le quedara la casa y la venta se impide por eso mismo.

La corte también podría emitir algún decreto concediéndole la misma autoridad implícita en el fideicomiso, aclarando cualquier duda de su autonomía y autoridad. Asegurese de todo esto antes de dar los siguientes pasos. 

Las reparaciones y/o renovaciones 

Si el inmueble necesita reparaciones o demuestra algunas condiciones que podrían afectar la venta, puede resultar en que deba hacer las reparaciones necesarias para poder venderlo a un mejor precio. En casos extremos, una propiedad que este en malas condiciones resultará en precios ajustados por los costos implícitos en su reparación, y esa sería la consideración.

Usted tendrá que determinar cómo proceder ya sea con o sin efectuar las reparaciones o renovaciones; y, por supuesto, si cuenta con los medios económico (del difunto), para poder realizar dichas reparaciones. Recuerde, usted es el administrador, y por ello no asume cargos financieros “personales” sino que maneja las finanzas del difunto para ello. Por ende, si no hay dinero, sería difícil realizar reparaciones. 

El precio a pedirse al vender 

Su obligación y responsabilidad como administrador es conseguir lo máximo por el inmueble al venderlo. He aquí donde puede resultar algún conflicto – realizar una venta rápida versus ver cómo lograr un mejor precio. Esto puede resultar en otros contratiempos si los beneficiarios no están conformes con la manera que se haya manejado la venta, y pueden exigir una contabilidad minuciosa y hasta entablar alguna querella oficial por cualquier omisión del administrador.

Es importante conseguir una evaluación independiente del valor en el mercado del inmueble (avaluó / appraisal en inglés). Eso se realiza a través de un licenciado en Bienes Raíces, o por medio de un tasador de valúo licenciado para ello. Estos podrán proporcionarle algún reporte exhaustivo para determinar los valores predominantes para la propiedad, basándose en comparativos.

Es prudente contratar a un experimentado licenciado en Bienes Raíces para representarlo y así asegurar que se consiga el mejor precio al vender. Esto también le ayudará en todo caso que hubiera objeciones por los beneficiarios, ya que usted se respaldará por el “profesional” en la materia. 

La venta por medio de un fideicomiso es diferente a la venta de su propiedad personal. Como administrador tendrá que regirse por las condiciones establecidas en la autorización concedida y con el cargo para con los beneficiarios del fideicomiso. Los intereses de los beneficiarios están antes de todo lo demás.

Este tema es complejo, y no pretendemos darle consejos legales como lo recalcamos en cada comentario, pero por este medio le he tratado de aclarar un poco su pregunta. Si le quedan dudas, sírvase a llamar al (415)850.4361 ó enviar un correo electrónico a su servidor a j.m.preza@gmail.com ¡Hasta la próxima!